不收房,用不用交物業(yè)費?

近年來,物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾呈現(xiàn)出易發(fā)多發(fā)態(tài)勢,其中,因物業(yè)費交納引發(fā)的矛盾糾紛不在少數(shù)。近期,西安市某小區(qū)的業(yè)主,在物業(yè)公司發(fā)出收房通知后未及時辦理收房手續(xù),物業(yè)公司要求其自通知發(fā)出之日交納物業(yè)費,雙方因此發(fā)生糾紛。那么,物業(yè)費到底該從啥時候交?不收房的情況下需要交納物業(yè)費嗎?

對此,記者采訪了陜西華格律師事務(wù)所律師蔡芬芬。她就交納物業(yè)費相關(guān)的法律規(guī)定進(jìn)行解讀。

我國物業(yè)管理條例第四十一條第二款規(guī)定,已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。由此可知,法律認(rèn)為業(yè)主交納物業(yè)費的義務(wù)從房屋交付時開始。而在此之前,物業(yè)費則由建設(shè)單位承擔(dān)。

對此,蔡芬芬說:“一般情況下,開發(fā)商將房屋交付給業(yè)主后,由業(yè)主承擔(dān)交納物業(yè)費的義務(wù)。但是現(xiàn)實情況往往很復(fù)雜,在房屋交付的過程中,會出現(xiàn)開發(fā)商交付的房屋不符合約定標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主拒收,或者業(yè)主因自身原因未在規(guī)定期限內(nèi)收房的情形,得按具體情況分析?!?/p>

“如果開發(fā)商在房屋未經(jīng)竣工驗收合格的情況下向業(yè)主交付房屋,或者在交房時向業(yè)主隱瞞房屋未經(jīng)竣工驗收合格的信息,都不能構(gòu)成有效交房,業(yè)主可以拒絕收房,且無須承擔(dān)自通知交房之日至正式交房期間的物業(yè)費?!辈谭曳医忉?#xff0c;竣工驗收合格是房屋交付使用的必經(jīng)環(huán)節(jié),也是法定交付的最低標(biāo)準(zhǔn),如果未滿足該標(biāo)準(zhǔn),交付行為就不生效,物業(yè)公司也無權(quán)要求業(yè)主支付物業(yè)費。

蔡芬芬表示,如果開發(fā)商交付的房屋存在房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,或者存在其他嚴(yán)重影響正常居住使用的情形時,業(yè)主可以拒收房屋,且無須交納期間產(chǎn)生的物業(yè)費。

蔡芬芬分析,《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定,因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持;第十條第一款規(guī)定,因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。據(jù)此可知,當(dāng)業(yè)主收房時,如果發(fā)現(xiàn)樓體傾斜、房屋地面墻體出現(xiàn)嚴(yán)重裂縫等情形,或者居住后發(fā)現(xiàn)遇到強(qiáng)風(fēng)室內(nèi)會感受到明顯的非正?;蝿?#xff0c;或存在不能正常供水供電、房屋隔音效果極差等嚴(yán)重影響房屋正常使用的質(zhì)量問題時,就可以拒絕收房,更不用交納物業(yè)費。

“但是,業(yè)主不得因一般的房屋質(zhì)量問題和瑕疵拒絕收房。以此為由拒絕收房的,司法實踐中,法院通常會判定書面交房通知確定的交付使用日期為房屋交付日期,并從該日起開始計算物業(yè)費?!辈谭曳艺f,在此情況下,業(yè)主雖然不能拒絕收房,但是可以要求出賣人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任,出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,業(yè)主可以自行或者委托他人修復(fù),修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失則由出賣人承擔(dān)。

那么,如果因業(yè)主自身原因,未在規(guī)定的期限內(nèi)收房,物業(yè)費從啥時候開始收呢?

“從交房通知規(guī)定的收房期限屆滿之日起開始交納物業(yè)費?!辈谭曳曳治?#xff0c;日常生活中,很多業(yè)主認(rèn)為自己暫不居住,便拖延時間不收房,以為這樣就不需要交納物業(yè)費。其實,如果業(yè)主由于自身原因未能按期收房,那么依舊需要承擔(dān)自收房通知規(guī)定的期限屆滿至實際收房之日產(chǎn)生的物業(yè)費,無權(quán)以未實際入住或使用房屋為由拒絕支付物業(yè)費。

蔡芬芬特別指出,業(yè)主如果沒有正當(dāng)理由而拒絕交納物業(yè)費,嚴(yán)格意義上,是違法的。

我國民法典第九百四十四條規(guī)定,業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的,物業(yè)服務(wù)人員可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或申請仲裁。

最后,蔡芬芬建議,購房后,業(yè)主應(yīng)在房屋交付前親自去看房、驗房,確保房屋質(zhì)量是否符合交房標(biāo)準(zhǔn)。同時在簽訂相關(guān)合同時,應(yīng)就房屋交付、物業(yè)費交納等事項進(jìn)行充分協(xié)商并明確約定,避免出現(xiàn)糾紛。此外,蔡芬芬也提醒物業(yè)服務(wù)人員,如果業(yè)主不按期交納物業(yè)費,可以催告其在合理期限內(nèi)支付,或通過訴訟或者仲裁等合法途徑主張權(quán)利,但是無權(quán)采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾却胧┐呓晃飿I(yè)費。(記者 陶玉瓊 見習(xí)記者 齊珂雨)