【群眾身邊的民法典】 小區(qū)地面車位到底歸誰所有？
核心提示
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
隨著城市汽車保有量的持續(xù)增加，停車的問題已成為車主們的一大困擾。不僅商場、寫字樓等公共場所停車難，而且入住小區(qū)，如果沒有購買車位，找一個地方停車也是頗令人頭痛的事情。車位之爭也由此產(chǎn)生。日前，浙江省新昌縣人民法院就審理了一起車位糾紛案，最后判決確認小區(qū)內(nèi)的59個地面停車位使用權(quán)歸其全體業(yè)主享有。
【典型案例】
原告房地產(chǎn)公司是某小區(qū)的建設單位。2014年10月，房地產(chǎn)公司通過競拍取得了小區(qū)所在的國有土地使用權(quán)，建筑住宅樓4幢、地下一層地上七層。小區(qū)建成后，房地產(chǎn)開發(fā)公司與買受人簽訂的《商品房買賣合同》第四條對建筑區(qū)劃內(nèi)車位問題作出約定，即規(guī)劃用于停放汽車的地上及地下車位使用權(quán)、車庫使用權(quán)、車棚使用權(quán)屬于出賣人。小區(qū)地下車位規(guī)劃時可以做產(chǎn)權(quán)證，且全部通過出賣的方式賣給了業(yè)主。但59個地面車位面積未計入建筑面積，無法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。針對這59個地面車位，房地產(chǎn)開發(fā)公司認為是通過競標出讓土地后開發(fā)建設，應歸屬于原告。小區(qū)業(yè)委會則認為地面車位占用小區(qū)公共用地，應由全體業(yè)主享有。
2020年11月，房地產(chǎn)開發(fā)公司起訴到新昌縣人民法院，要求確認小區(qū)內(nèi)的59個地面停車位使用權(quán)歸自己所有。
【判決結(jié)果】
2021年2月，新昌法院判決駁回了房地產(chǎn)開發(fā)公司的訴訟請求。房地產(chǎn)開發(fā)公司不服，提起上訴。2021年7月，二審法院判決駁回上訴，維持原判。
【律師說法】
陜西學高律師事務所律師南新建認為，要正確處理本案，首先應當分清小區(qū)規(guī)劃內(nèi)車位車庫與非規(guī)劃內(nèi)車位權(quán)屬區(qū)別。車位、車庫是小區(qū)業(yè)主共同生活的輔助設施，屬于小區(qū)的配套設施?！吨腥A人民共和國民法典》第二百七十五條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
規(guī)劃內(nèi)車位車庫是建筑單位在開始建造之初經(jīng)規(guī)劃部門批準，并于建造完成后可以辦理產(chǎn)權(quán)登記的車位。這種車位具有獨立性、可分性，建設單位可以通過出售、附贈或出租等書面合同方式，對車位、車庫所有權(quán)的歸屬作出明確約定。非規(guī)劃內(nèi)車位是占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停車形成的車位，沒有在最初批準的項目建設規(guī)劃中，所占用的道路或者場地屬于業(yè)主共有財產(chǎn)，維護費用作為公攤費用由全體業(yè)主承擔，后續(xù)改擴建車位也應由業(yè)主共有。
本案中，房地產(chǎn)開發(fā)公司主張的59個地面車位，雖在小區(qū)建造之初經(jīng)過規(guī)劃設計，但這是為了滿足全體業(yè)主日常生活及公共使用需要而保障設置的規(guī)定數(shù)量或比例的停車設施，規(guī)劃的初衷并非讓開發(fā)商以出賣等方式獲利，且這59個車位未計入建筑面積，不能辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。地上車位有別于地下車位，未形成新的使用空間，房地產(chǎn)開發(fā)公司也無額外成本投入，實質(zhì)上是占用建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地，應認定屬于業(yè)主共有。房地產(chǎn)開發(fā)公司不能以出售、附贈或者出租等方式進行處分。
其次，關(guān)于格式條款的法律后果。
根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百九十六條規(guī)定，采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關(guān)系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方?jīng)]有注意或者理解與其有重大利害關(guān)系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內(nèi)容。
本案中，房地產(chǎn)開發(fā)公司與業(yè)主方簽訂的《商品房買賣合同》第四條關(guān)于地上車位的約定內(nèi)容屬于對買受方合理享受業(yè)主主要權(quán)利的排除，條款字體與其他條款并無區(qū)別，且房地產(chǎn)開發(fā)公司也未提供證據(jù)證明其對該條款盡到合理提示及說明義務，該格式條款無效。
最后，在現(xiàn)實生活中，還有一種人防車位。
人防車位，是平時可以用于停放車輛的人防工程。由國家投資單獨修建的地下防空建筑，屬于國家所有。由社會投資者投資并結(jié)合民用建筑修建的人防車位（即結(jié)建人防車位）的所有權(quán)歸屬，我國現(xiàn)行法律并無明確規(guī)定。當前，新建民用建筑時，開發(fā)商必須依據(jù)國家相關(guān)規(guī)定結(jié)建人防工程，這是開發(fā)商應承擔的法定義務。因此，結(jié)建人防車位的所有權(quán)仍應歸屬于國家。
根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》的規(guī)定，開發(fā)商作為人防車位的建設單位，在平時對其享有使用權(quán)和收益權(quán)。
（記者 成全勃）
