居住權(quán)保障了“安居夢”
民法典亮點
居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)
住房既是商品，也是民生重要保障品。近年來，一些有歪心思的人盯上了老年人的住房，絞盡腦汁騙取老年人房屋所有權(quán)?！吨腥A人民共和國民法典》創(chuàng)設(shè)了居住權(quán)這一新型用益物權(quán)，保障了老年人的“安居夢”。
【案例】
2017年，年近七旬的張某經(jīng)朋友介紹將房屋抵押貸款200余萬元，用于購買某公司號稱“仙丹”的產(chǎn)品。該公司承諾替張某償還貸款，并每月支付張某3.6萬元養(yǎng)老金。張某覺得這是一個收益很好的項目，能讓自己的晚年幸福生活更有保障。
然而，2018年該公司突然人去樓空，停止向參與項目的老人支付養(yǎng)老金及代為償還貸款。包括張某在內(nèi)的很多老人遭遇暴力催收，被迫賣房，居無定所。雖然涉案公司被公安機(jī)關(guān)認(rèn)為涉嫌“非法吸收公眾存款罪”立案偵查，但追回款項的可能性較小，老人們在不知不覺中房產(chǎn)被賤賣，不但賠了錢財，更失去了住所。
【解讀】
陜西萃澤律師事務(wù)所律師?馬娟鋒
黨和政府一直在努力讓全體人民群眾住有所居。民法典第三百六十六條至三百七十一條對居住權(quán)的規(guī)定，就是對實現(xiàn)人民群眾“安居夢”的有力保障。
民法典規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。居住權(quán)無償設(shè)立，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同，其內(nèi)容一般應(yīng)包括當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權(quán)期限解決爭議的方法等條款。設(shè)立居住權(quán)的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請居住權(quán)登記。居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。
馬娟鋒表示，民法典實施后，老人們在簽訂涉及房屋的相關(guān)協(xié)議時，可為自己設(shè)立居住權(quán)，這樣既能降低陷入金融騙局后的損失，也能保障自己有生之年在房屋內(nèi)居住，不至于發(fā)生老無所依的悲劇。
在婚姻領(lǐng)域，離婚雙方往往涉及房屋的財產(chǎn)分割，很可能單獨出資購房的一方既傷心又破財。民法典關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定，可以讓出資者通過設(shè)立居住權(quán)而保障房屋所有權(quán)。當(dāng)然，離婚時，無住房的一方也可以在財產(chǎn)分割時要求設(shè)立居住權(quán)，以保障自己或者未成年子女住有所居。
在繼承領(lǐng)域，為了保障某一盡贍養(yǎng)義務(wù)較多或生活貧困子女的權(quán)益，老人也可以提前設(shè)立居住權(quán)，這樣即使其他子女通過繼承或其他方式取得房屋所有權(quán)，也無權(quán)將已設(shè)立居住權(quán)的人趕出房屋。
馬娟鋒特別提醒，居住權(quán)保障了部分群體的合法權(quán)益，但也會對房產(chǎn)買賣、房產(chǎn)執(zhí)行等帶來一定影響。人們在今后的房屋買賣過程中，除了審查房屋是否有抵押、租賃外，也要審查是否存在居住權(quán)，從而保障自己的合法權(quán)益不受損害。同時，也要防止一些“老賴”通過設(shè)立居住權(quán)來逃避債務(wù)。
（記者?杜朋舉）
